Términos usados en bienes raíces.

Si estas en busca de comprar una casa o terreno, ya sea para vivir o para poner en renta o incluso para remodelar y revende lo más pronto posible, es importante que conozcas el glosario de palabras que vas a escuchar frecuentemente en el proceso y así sepas de que te están hablando.

Por eso aquí te dejo la definición de las palabras que se usan frecuentemente.

Amortizar/Amortización: La amortización es la forma como se paga o redime un préstamo en un período de tiempo o plazo determinado. Indica qué cantidad se aplicará a pagar el capital y qué cantidad de intereses a lo largo del plazo de la hipoteca.

Agente de bienes raíces o Agente Inmobiliario: Profesional especializado en un mercado de bienes raíces que está licenciado para negociar la compraventa de propiedades. Este agente te guía durante todos los pasos involucrados en el proceso de compra, desde la búsqueda de casa hasta el cierre.

Agente o Broker hipotecario: Este agente no presta dinero propio, sino que es un intermediario que conecta a los compradores con los bancos y viceversa. Generalmente trabaja con muchos bancos, y te ayuda a obtener un préstamo entre una amplia gama de opciones.

Apalancamiento financiero: Es el empleo de dinero prestado para incrementar el poder adquisitivo y obtener mayores rendimientos de la inversión realizada en una propiedad de bienes raíces.

Apreciación/Depreciación: Apreciación es el incremento del valor de una propiedad, tanto por mejoría de sus condiciones físicas como por condiciones favorables del mercado particular en que se encuentra. Al proceso contrario, cuando una propiedad disminuye su valor, se le llama “depreciación”.

Avalúo: Es un informe realizado por una persona calificada conocida como valuador, en el que éste presenta un estimado de valor de la propiedad. 

Calificación de crédito: Análisis de tu historial de crédito que realizan los prestamistas o las agencias de reporte de crédito.

Cierre o cierre de transacción: La culminación de una transacción de una casa. El cierre incluye la firma de escritura de la propiedad, ajustes financieros, firma de pagarés, documentos y el desembolso de los fondos necesarios para concluir la transacción de compraventa y del préstamo.

Comisión: Compensación que te cobra un agente inmobiliario por el servicio que te presta, generalmente en la forma de un porcentaje del precio de la propiedad, o del monto de la hipoteca.

Comisión por apertura: Cargo que te impone la compañía hipotecaria por el servicio de procesarte el crédito.

Condiciones del crédito: Estas son las condiciones bajo las cuales el prestador puede hacerte un préstamo. Incluyen la tasa de interés que se aplicará y si ésta será fija o variable y cualquier otro requisito que se exija antes de ir al cierre.

Costos de cierre o costos notariales: Gastos en que incurres tú como comprador (o el vendedor en ciertos casos) por la transferencia de la propiedad y que se pagan en el momento del cierre de la compraventa o firma de escritura. Entre ellos se incluyen la cuota por originar el crédito, el avalúo, seguros, honorarios del notario e impuestos generados.

Deducción fiscal: Concepto fiscal que te permite que ciertos impuestos aprobados por hacienda u otra autoridad fiscal como el municipio reduzcan la cantidad total de impuestos a pagar por el contribuyente, en algunos caso se puede quedar exento de pagar impuestos, tú agente inmobiliario te puede asesorar.

Embargos hipotecarios: Procedimiento legal, cuando un prestatario deja de pagar sus mensualidades, pierde la propiedad de la casa y esta entra en remate por medio de un juzgado.

Escritura: También conocida como título de propiedad en algunos países, es el documento que atestigua la propiedad de un bien inmueble.

Ganancia de capital: Es la ganancia que se obtiene de la venta de cualquier bien o capital personal. Por ejemplo, si la compras por $500,000 y la vendes por $600,000, la ganancia de capital sería de $100,000. Estas ganancias son consideradas ingresos y se pagan impuestos sobre ellas.

Hipoteca: Es un préstamo que se obtiene -normalmente de un banco o de otra institución financiera- diseñado especialmente para la compra de una casa u otro tipo de bienes raíces, y respaldado en garantía por la propiedad que estás comprando.

Historial de crédito: Informe en el que se detalla la historia de créditos otorgados y comportamiento de pago.

Línea de crédito: Tipo de préstamo en el cual un banco o institución financiera pone a disposición de un consumidor o negocio una cantidad de dinero específica por un cierto período de tiempo.

Oferta: Propuesta formal de precio de compra que le haces al vendedor de la propiedad que quieres comprar, o a su representante, que generalmente es un agente de bienes raíces.

Pago inicial: También conocido como enganche, es la parte del precio que no se financia en la hipoteca, sino que la paga el comprador directamente.

Pre-aprobación: Compromiso escrito por un prestamista que, de acuerdo con el avalúo de una propiedad y las condiciones financieras del comprador, establece la cantidad máxima de dinero que la compañía hipotecaria está dispuesta a prestarle al comprador, y por lo tanto le permite a éste saber que tanto dinero puede pagar por una casa.

Prestatario: La persona que adquiere un préstamo, es decir, tú como comprador que pagas la casa con la obtención de un crédito hipotecario.

Tasa de interés: Porcentaje que cobra la compañía hipotecaria por prestar su dinero, y que se aplica sobre el monto del préstamo durante todo el plazo de la hipoteca.

Puede ser que haya omitido algún término, si es así házmelo saber en los comentarios y con gusto lo agregare. 

Gabriel Ortiz G.

Agente Inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com 

Como llenar una solicitud de crédito Infonavit sin morir en el intento

 Desde hace varios meses me han estado pidiendo que les ayude a llenar la solicitud de crédito de Infonavit, son varios los correos electrónicos que he recibido al respecto, por eso decidí que en esta entrada les explicaré el paso a paso de como llenar la solicitud de crédito Infonavit.

Cabe aclarar que el formato de solicitud de crédito constantemente cambia, es importante que el día que la vayas a llenar la descargues desde Mi Cuenta Infonavit, porque ahí se encuentra la más reciente y con eso te evitas cualquier rechazo. Al día de hoy que estoy escribiendo este artículo la solicitud vigente es la CRED.1000.23 este número se encuentra al final de cada hoja de la solicitud.

Comencemos con la hoja 1 de 3 en el punto número uno tienes que seleccionar con una X el producto deseado, si el caso es compra de una casa con crédito Infonavit normal tienes que seleccionar el primer círculo que dice Infonavit.

Luego el tipo de crédito, selecciona la opción deseada: Individual, Conyugal, Corresidencial o Familiar. En los últimos dos casos tienes que seleccionar el parentesco o qué relación tienes con la otra persona.

Sigue el destino del crédito: Comprar una vivienda, un terreno, construir, etc. Tienes que seleccionar el círculo que corresponda con lo que estás haciendo, si es comprar una vivienda selecciona la primera opción.

El número dos tiene varios incisos como si tienes descuentos en tu nómina por pensión alimenticia tienes que poner el monto que te rebajan por esa causa o si quieres menos crédito de lo que te prestan ahí lo tienes que poner, casi siempre del inciso a al c no se le pone nada, pero si es tu caso y te encuentras en esa situación es necesario que lo pongas.

Terreno en venta en Aguascalientes, México

En la opción D yo siempre selecciono que no y en la E igual que no para que no afecte a monto de crédito.

El punto tres son los datos de la vivienda o el terreno que se va adquirir, por lo general yo los lleno hasta que tengo el avalúo para poner el domicilio de la vivienda tal como aparece en dicho documento.

en el 3.1 tienes que poner si la vivienda elegida es para una persona con discapacidad y en caso de que si lo sea tienes que presentar el documento que ahí solicita.

En este mismo punto se pone el precio de la vivienda que se ha pactado con el dueño.

En el punto cuatro tienes que poner los datos de la empresa donde trabajas o el nombre del patrón en caso de que sea una persona física el empleador. Primero pide el nombre o la razón social, después el registro patronal, estos dos datos lo mejor es sacarlos de Mi cuenta Infonavit para ponerlos tal como aparecen en Infonavit y no vayas a tener rechazo de la solicitud, luego tienes que poner el teléfono de la empresa. Con eso terminas la hoja número uno, vamos a la dos.

Hoja 2 de 3

El punto cinco son los datos de identificación del derechohabiente. Primero es el número de seguros social, seguido de la CURP y el RFC, después el apellido paterno y el materno y luego el nombre completo, luego el domicilio del derechohabiente comenzando por la calle y el número, luego colonia o fraccionamiento y luego la entidad, en el siguiente renglón va el municipio y el código postal, después el teléfono de casa y el celular y el género masculino o femenino, en seguida el correo electrónico y los datos de tu estado civil. Estos datos son indispensable que los verifique que estén correctos porque el correo electrónico es muy necesario a la hora de la autorización del crédito.

El número seis corresponde a datos del cónyuge o familiar en caso de que se haya seleccionado crédito conyugal, corresidencial o familiar, en ese caso tendrás que llenar los datos que solicitan pero si es crédito individual no tendrás que llenar esa parte.

El número siete son las referencias familiares, tienes que poner dos referencias familiares, nombre completo y teléfono celular de preferencia, así como su domicilio, en este punto es importante que las personas que pongas tengan al menos uno de sus dos apellidos que coincidan con alguno tuyo, sino te las van a rechazar. Con esto se termina la hoja dos.

Hoja 3 de 3

Punto número ocho son los datos para abono en cuenta del crédito, del lado izquierdo se tiene que poner el nombre completo del propietario de la vivienda, el RFC y la clabe interbancaria, tal como aparece en el estado de cuenta que te proporcione el dueño donde quiere que se le deposite el pago de la casa. 

Del lado derecho vienen los datos que tienes que poner en caso de que la casa tenga una hipoteca ya sea de Infonavit o de algún banco. Esa información te la tiene que proporcionar el dueño de la propiedad en caso que tenga hipoteca actualmente.

Luego sigue si es hipoteca de Infonavit tienes que poner el número de crédito actual.

Punto nueve es la designación del representante, en este caso se ponen los datos de asesor certificado Infonavit o mejor dicho el término real es el promotor de ventas certificado, pero si es el caso de que tienes un asesor pues es él quien debe estar llenado la solicitud y no tu.

El punto diez también son los datos del anterior punto.

En el once es si se presenta oferta vinculante, es muy raro que se presente este tipo de oferta pero si es el caso lo tienes que poner si o no.

Finalmente la fecha y tu firma. Es importante que llenes todos los campos que solicita la solicitud de crédito Infonavit porque a veces los criterios de los empleados del instituto son muy limitados y rechazan por cualquier causa las solicitudes.

Si requieres asistencia de como llenar la solicitud o incluso quieres que te ayudemos a integrar tu expediente, con gusto lo podemos hacer, solo mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com y te paso el presupuesto.

Aquí te dejo la solicitud actual al día de hoy, cuando se modifique la subiré también para que la puedan descargar.

Descargar solicitud de crédito Infonavit 

Espero que me dejen sus comentarios y dudas, con gusto los responderé.

Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

Año nuevo, Casa nueva. Tu propósito de año alcánzalo con estos consejos

 Comienza el año y estas son fechas donde nos hacemos propósitos como hacer ejercicio, bajar de peso, ahorrar dinero, tomar unas vacaciones en algún destino soñado, cambiar de auto y porque no comprar una casa, departamento o un terreno, esto último a veces parece imposible, por los precios que suben y suben y los ingresos no siempre suben a la par. Por eso si es tu propósito comprar una propiedad ya sea para vivir o para ponerla en renta aquí te voy a dar unos cuantos tips para que no te sea imposible alcanzar esta meta.

Son pasos sencillos pero que muchas veces nos parecen imposibles. Es cuestión de que tengas la disciplina para poder lograr alcanzar tu meta.

Es importante proponerse esta meta a un largo o mediano plazo, lo ideal sería a tres años a partir de este, ya que a un plazo largo puedes tener claro lo que quieres y tal vez hasta lo puedas pagar de contado. Si te lo propones hacerlo este mismo año, lo más probable es que no lo logres o si lo logras tal vez sea el inmueble que ajustas y no el que realmente quieres.

Terreno en venta en Aguascalientes, México.

El primer paso que te voy a recomendar antes que nada, es más antes de empezar a buscar casa o terreno, según lo que tengas en mente comprar, primero tienes que hacer el hábito de ahorrar una parte de tus ingresos. Si eres soltero y no pagas renta en caso de que vivas todavía con tus papás tienes una gran ventaja porque tienes menos gastos por mes y en ese caso podrías ahorrar hasta un 50% de tus ingresos; claro que esto requiere disciplina y sacrificios que no siempre se está dispuesto a asumir. 

Pensarás pero yo no puedo sacrificar mis noches de viernes y sábado de fiesta o del bar con amigos, pero tienes que hacer conciencia de que estas prefiriendo salir con amigos a un bar o antro y lo que gastas ahí podría darte para el enganche de tu casa o incluso tal vez puedas pagar con eso al cabo de un tiempo una casa o terreno que salga a la venta de oportunidad o en remate. Realmente yo creo que vale la pena hacer el esfuerzo, pero no tienes que sacrificar la diversión, pero tal vez tienes que buscar la forma de no gastar tanto o hacer reuniones en alguna casa de un amigo donde todos se cooperen para las bebidas y la comida, sin duda saldrá más barato, es cuestión de que te pongas creativo.

Si tu no puedes ahorrar la mitad de tus ingresos e incluso se te hace mucho el 5% de lo que ganas, esto debido a tus gastos comunes como colegiaturas, alimentación y todo gasto que no se puede evitar, lo recomendable es que empieces con un 1% y vayas aumentando progresivamente hasta llegar a un 20%. Aquí es importante que trates de disminuir al máximo los gastos y por ejemplo si eres como yo que me encanta comer en restaurantes los fines de semana, tendrás que sacrificar eso y prepararte tu propia comida tú mismo, o si tienes todas las plataformas como Netflix, Prime, HBO, Disney, etc. Lo más conveniente es que canceles la mayoría y solo te quedes con la que más te gusta y a lo mejor busques a un amigo con quien compartir la cuenta para que te salga más barato. También si es este tu caso donde casi no puedes ahorrar dinero intentes buscar algún producto que vender por medio de internet, en Facebook todo se vende y así puedas generar ingresos adicionales a los que ya tienes y todas las ganancias las destines a tu ahorro, verás como crece tu dinero rápidamente.

Si por otro lado si puedes ahorrar de entre un 10% a un 20% del total de tus ingresos que bueno es lo ideal, pero también podrías buscar generar más ingresos a los actuales vendiendo productos por internet o dando cursos o cualquier cosa que se te pueda ocurrir, lo importante es generar más ingresos para alcanzar tu meta pronto.

En cuanto empieces a acumular tus ahorros, tienes que ponerlos en una cuenta que te genere intereses ya sea a plazo fijo o de las que te los pagan todos los días pero no los dejes en tu cuenta de ahorros corriente porque así no se generan intereses y el banco es el único que saca provecho de tu dinero. Existen muchas opciones en el mercado donde puedes invertir tu dinero de manera segura, casi todos los bancos tienen opciones, solo tienes que consultar qué opciones te dan. A mi me gustan los cetes directos y algunas otras inversiones.

Ya cuando estás ahorrando de manera frecuente y estas invirtiendo tu dinero para que te genere intereses y tal vez estas hasta generando ingresos adicionales para aumentar tus ahorros, el siguiente paso es que busques casas o terrenos que se adapten a lo que tu deseas, compares precios, metros cuadrados de terreno y de construcción, ubicación y condiciones físicas de la propiedad, para que veas cuánto costaría tu casa ideal o tu terreno ideal.

Ya cuando sabes los costos de los inmuebles, podrás darte cuenta si es posible pagar de contado o bien solicitar un crédito hipotecario. En el caso que vivas en la República Mexicana, tal vez tengas acceso al crédito Infonavit o al Fovissste, si es ese el caso es mejor que des lo más que puedas de enganche aunque ajustes la casa con esos créditos no es nada recomendable que tomes toda la cantidad porque las tasas de interés son muy altas y los plazos demasiado largos, por lo general a treinta años, por eso es mejor pedir lo menos posible de crédito.

Los agentes inmobiliarios te dirán lo contrario pero no es así, ya que yo mismo soy agente inmobiliario y he visto cómo se vuelven créditos impagables los de Fovissste e Infonavit, por eso si llegas a hacer uso de ellos que sea una cantidad pequeña y que mes con mes a parte de tu mensualidad pagues lo que más puedas adicionalmente para que disminuya el capital y tú plazo se reduzca al máximo.

Cuando tu cuentas con una buena parte de lo que cuesta el inmueble algo cercano al 50% del valor de la propiedad y vas a completar con crédito hipotecario el resto, es importante que sepas que puedes negociar con los dueños o con los agentes inmobiliarios sobre el precio de venta, por que finalmente cuentas con una buena cantidad de lo que cuesta la propiedad y a veces los dueños les urge algo de dinero porque tienen problemas financieros y un 20% o 30% del valor les ayudaría mucho a salir de esos problemas.

Otro punto importante es que sepas si quieres comprar una casa nueva o usada porque las condiciones cambian mucho ya que en las nuevas es probable que tengas que considerar que tendrás que equipar con cocina integral, closets, canceles de baño, etc. Muchas veces las casas usadas ya cuentan con todo ese equipamiento y en algunos casos hasta te pueden dejar los ventiladores de techo, las cortinas o persianas o algún otro accesorio.

Si ocupas alguna asesoría personalizada con gusto te la puedo proporcionar, podemos hacer un plan para que logres comprar tu casa o tu terreno soñado, solo mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com y con gusto te paso cotizaciones.

Si tienes alguna duda por favor escríbela en los comentarios y con gusto responderé.

Gabriel Ortiz G.

Agente Inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

Inversiones inmobiliarias

 

En la entrada anterior hable sobre los mitos y las verdades, que existen sobre invertir en bienes raíces sin dinero o con muy poco capital, yo escribí sobre que eso es muy poco posible, por no decir que realmente es imposible, porque para comprar una propiedad tienes que tener dinero disponible y también para remodelar el inmueble en el que se invierta. Incluso cuando se compra una casa nueva muchas veces se tiene que equipar la cocina integral o los closets en caso de que se entregue sin ellos, canceles de baño, lámparas y algunos accesorios más para poder incrementar el valor de la misma, ya sea para ponerla nuevamente en venta o para ponerla en renta.

En este artículo te contaré sobre una de las mejores formas de invertir tu dinero en inmuebles, es importante precisar que en esto que publico si vas a tener que invertir dinero y a veces puede ser una cantidad fuerte, por lo que te recomiendo que antes de invertir cualquier cantidad que sea, la analices para que tengas claro cuánto dinero ocuparas en total y el tiempo estimado de retorno, así como lo que pretendes recuperar ya con la utilidad. 

Existen muchas formas de invertir en bienes raíces, aquí te quiero hablar de las que yo utilizo y que he comprobado que son excelentes inversiones.

Terreno en venta en Aguascalientes, México

Comprar casas económicas para remodelar y revender.

Esta opción tal vez es la más conocida y que millones de personas utilizan para hacer crecer su dinero de manera muy segura y relativamente rápida. Hay muchas maneras de conseguir propiedades por debajo de su valor comercial, como podrían ser:

• Remates bancarios.

• Sesiones de derechos.

• Remates en juzgados.

• Tratos directos con personas que les urge vender su propiedad y la ponen por debajo del precio comercial.

Existen más formas de conseguir propiedades, con el tiempo si tu entras en el mundo de los bienes raíces invirtiendo de esta manera, sin duda descubrirás otras formas y seguramente vas a tener tus preferidas.

En lo personal yo me enfoco en los remates bancarios y en los tratos directos con propietarios que les urge vender su propiedad, en este último caso tengo la ventaja de que soy agente inmobiliario y me buscan los dueños cuando tienen la urgencia de vender sus propiedades, para ver si les ayudo a venderlas, y si veo que son una buena oportunidad y tengo dinero yo mismo me quedo con ellas o en el caso de que no tenga los recursos se las ofrezco a otros clientes inversionistas para que ellos las compren.

En lo que va de este año 2023 he invertido en cuatro propiedades una fue una casa de interés social que me costó $550,000 la remodelación se llevó cuatro meses y antes de terminarla ya tenía al comprador, por lo que el día que firme la escritura de venta con mi cliente acababa de terminar la remodelación.

Voy a poner los números de los gastos y la ganancia para que vean que tal fue esa inversión.

• $550,000 precio de compra 

• $22,000 Costo de escrituración

• $120,000 Costo de remodelación incluyendo mano de obra.

• $692,000 Total de gastos incluyendo compra, escritura y remodelación.

• $12,000 Impuesto de la renta que pague al vender

• $704,000 Total de gastos finales

• $950,000 Precio de venta final

• $246,000 Utilidad neta final

Como podrán ver fue una muy buena ganancia que si la dividimos entre los cuatro meses nos da una ganancia de $61,500 por mes, aproximadamente un 8.7% neto mensual lo que es muy difícil conseguir en un banco o en un fondo de inversión por dicha cantidad invertida.

Ahora cabe recalcar que no siempre se puede tener ese margen de ganancia, ya que esa propiedad si me la ofrecieron realmente de oportunidad.

Puntos a tener en cuenta

También algo importante que mencionar es el tiempo que se le tiene que dedicar para supervisar que se haga el trabajo, yo tengo la ventaja que no tengo jefe, y tengo mucha flexibilidad en mis horarios lo que me permite estar en la propiedad para supervisar y ver que no falte nada.

Si tú no dispones de tanto tiempo como yo, tendrías que hacer uso de un contratista lo que hace que se te eleve el costo y disminuye tu utilidad.

Otro punto importantísimo que debes tener en cuenta antes de comprar una propiedad para revender es que estudies bien la zona para que sepas los precios de venta final, porque puede ser que pienses que puedes vender una casa a un preció por ejemplo de $1,000,000 y resulta que esa zona lo más caro que se venden es en $850,000 lo que provocaría que quedes fuera de mercado y tardes mucho tiempo en vender.

En este punto vale mucho que te asesores bien y que si se la estas comprando a un agente inmobiliario el te muestre los precios a los que se puede vender la propiedad ya remodelada, para que no se te vaya a complicar venderla.

Usa el internet para buscar propiedades en esa zona, los portales especializados son una buena opción y otra muy buena lo es Facebook porque ahí se está promocionando los inmuebles como nunca antes. De hecho yo los inmuebles que tengo en venta de mis clientes les invierto más dinero en la publicidad de esa red social que en cualquier otro portal.

Familiarizarte con los términos que se usan en bienes raíces es otra recomendación esencial para que puedas hacer buenos negocios, porque no es lo mismo un remate bancario que una sesión de derechos litigiosos de un banco y eso puede implicar una gran diferencia en el tiempo de retorno de tu inversión.

Comprar una propiedad para rentar

Esta es una de las inversiones que le encantan a miles de personas en todo el mundo ya que representan un ingreso mes con mes y cuando se tienen varias propiedades en renta se generan ingresos muy altos. En lo personal actualmente no tengo casas propias en renta pero si he tenido, solo que tuve que vender para aprovechar una oportunidad de otra propiedad que me la estaban ofreciendo a precio de remate.

Actualmente lo que sí tengo es la administración de varias propiedades en renta de mis clientes, lo que me genera ingresos en comisiones mes con mes, pero sin duda a quien más ingresos les genera es a mis clientes. Una clienta mía tiene varias propiedades lo que le genera ingresos arriba de $65,000 por mes, esto ya quitando la comisión que me paga por administrar.

En este caso no es lo más importante conseguir la casa en precio de remate, pero si la consigues así que mejor. Lo que sí es realmente importante es que sea una propiedad que puedas rentar rápido y en el precio más alto posible. Lo último implica en que tal vez tengas que invertir en hacerle mejoras o remodelación para que sea atractiva para los inquilinos, y la ubicación es lo principal a tener en cuenta cuando quieres invertir en una propiedad para ponerla en renta.

Por el momento es todo lo que veremos, si quieres que escriba sobre más formas de invertir en bienes raíces dejámelo en los comentarios, para saber de qué quieren los lectores conocer. 

Si quieres alguna asesoría en este tema o en cualquier otro referente a bienes raíces, te puedo atender a un bajo costo vía online, solo mandame un correo a consultoria.orp@gmail.com 

Gabriel Ortiz G.

Agente Inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

¿Verdad o mito, se puede invertir en Bienes Raíces sin dinero?

¿Se puede invertir en bienes raíces sin dinero? Muchas veces me encuentro con esta pregunta de amigos y parientes que saben que soy agente inmobiliario y me dicen que ellos quieren invertir pero no tienen dinero, pero como seguramente vieron algún video en YouTube o escucharon en un podcast que eso se puede hacer. Siempre antes de contestar a esa pregunta imaginen la escena moviendo mis ojos hacía arriba y por dentro pensando “pobre ingenuo", esas publicaciones son solo para que ellos puedan monetizar sus videos o sus podcast o incluso hasta para venderte un curso donde supuestamente vas aprender a hacerlo.

Esto que escribo aquí es solo en base a mi experiencia de ya quince años viviendo de ser agente inmobiliario y también de invertir en bienes raíces, pero resaltó invertir porque es en toda la palabra con el capital que se requiere para esas inversiones que he hecho. Puede que haya gente que opine lo contrario y con todo gusto me pueden dejar en la parte de abajo destinada a comentarios lo que piensan o como le han hecho. Ya que siempre he dicho que tal vez nadie tiene la verdad absoluta.

Empecemos considerando que si decimos que queremos invertir pero no tenemos un centavo pues desde ahí consideramos que no se puede porque se requiere capital, he oído en videos que puedes invertir tu tiempo, tal vez si, pero para comprar una propiedad inmobiliaria no puedes llegar con el dueño y decirle, “le compró su casa o terreno pero le pagaré con tiempo”, seguramente te dirán precisamente que no les hagas perder su tiempo.

En esos videos que les comentó dicen que consigas un terreno y busques a un arquitecto que te haga el proyecto, y que ya cuando lo encuentres y tenga el proyecto hecho que supuestamente pagará el arquitecto dicho proyecto, tienes que buscar al dueño y convencerlo de que aporte el inmueble en sociedad, se desarrolle el proyecto y que vendan la propiedad o propiedades ya terminadas y se repartan las ganancias entre todos. En teoría suena bien y hasta seguramente muchos se han puesto a buscar un terreno y un arquitecto inversionista, pero déjenme decirles que esos proyectos son muy costosos y los arquitectos no lo realizarán si no tienen el contrato entre el dueño y tu para que busques a el inversionista. ¿Sabes lo difícil que es que un propietario te firme ese contrato? Y también que acepte las condiciones que le ponga el inversionista, y otra pregunta en el supuesto que se acomoden los astros y se logré realizar el proyecto ¿Quién venderá la propiedad ya terminada? ¿A caso tú? En muchas ciudades o países se requiere una licencia inmobiliaria para poder hacerte cargo de eso y si no la tienes, tendrías que contratar a una inmobiliaria para realizar la promoción y venta.

Requerirán dinero para poder moverte y acudir a tus citas, en muchas ocasiones tendrás que invitar a comer a los involucrados y serás tú el que tiene que pagar la cuenta. Algunas veces se requiere que viajes a otra ciudad para ver al dueño o a alguien más que también intervenga, esos gastos van por tu cuenta, agrega la gasolina para tu vehículo, papelería que se requiera, un abogado que realice correctamente los contratos.

Como podrás ver no es tan simple como lo cuentan los supuestos expertos, tal vez ellos hacen este tipo de negocios pero ya tienen un capital que pueda solventar todos esos gastos que a la larga no son pocos.

Otra cosa que he visto que pregonan e incitan a que sus seguidores lo hagan es que compren una propiedad a crédito y luego la revende, sobre todo los fans de los libros como “Padre rico, padre pobre”, dicen que utilices el dinero de otros (de los bancos) y no el tuyo, pero veamos esta opción.

Para comprar una propiedad con crédito bancario al menos en México que es donde vivo te piden los siguiente las instituciones bancarias:

• Comprobar ingresos según el crédito que estás solicitando. Este requisito a veces hace que no te autoricen porque si no puedes demostrar solvencia nadie se arriesgará a prestarte dinero.

• Te piden de un 10% hasta un 30% de enganche dependiendo del banco. Entonces aquí si ocupas dinero aunque ya tengas autorizado el crédito.

• Gastos notariales, impuestos y comisiones del banco. Además de lo que tienes que pagar por el punto anterior tienes que desembolsar estos gastos que entre todos puede llegar hasta un 10% sobre el valor de la vivienda, así que ocupas más dinero.

• Remodelación. Si es una casa que compras barata pero requiere mucha remodelación, otra vez vas a ocupar recursos para poder llevar a cabo esas mejoras.

• Penalizaciones. Algunos créditos bancarios te penalizan si líquidas anticipadamente el crédito, así que también tienes que considerar esa parte.

Como podrás ver no es tan simple eso de invertir por medio de un crédito.

Algo relacionado también con el crédito hipotecario y que encuentras a miles de personas en internet recomendado que compres una casa por medio de crédito y la pongas en renta y que con dicho arrendamiento se pagará sola y que hasta vas a tener ganancia desde la primera renta que cobres.

Al menos en México es un mito porque si das de enganche un 10% del valor de la propiedad, la mensualidad es un hecho que va a quedar por arriba del precio que manejes de renta, así que no será una inversión sino un gasto más que tendrás mes con mes. Yo vendo muchas propiedades de gente que se dejó enganchar con esa supuesta promesa que iban hacer el negocio de su vida arrendando la propiedad que compraron a crédito y finalmente solo se convirtió en una carga que llevan cuesta arriba. Por lo que tarde o temprano buscan a alguien que les ayude a deshacerse de la propiedad y por lo general ya cuando hacen cuentas ven que tuvieron pérdidas en vez de ganancia porque la mayor parte de su mensualidad se va a los intereses del crédito.

Casa en venta en Aguascalientes, México.

Así que mi consejo en esto último es que no vayas a cometer esos errores. Yo si recomendaría que comprarán una segunda casa a crédito para rentar, siempre y cuando la casa donde vives ya la hayas terminado de pagar o que no seas inquilino, porque eso sí sería todavía más ilógico. 

Otro consejo que te dan los supuestos expertos es que no necesitas tener dinero para entrar en bienes raíces, para ser intermediario de alguien que quiere vender su propiedad y tú le ayudes a venderla. Por supuesto que necesitas prepararte para poder ofrecer un servicio de corretaje como se le conoce en el mundo inmobiliario, tienes que saber lo que estás haciendo, porque si no puede ser que no logres la venta y solo quedes mal con tu cliente.

Y como lo dije un punto anterior, en muchos lugares se requiere una licencia inmobiliaria para poder prestar el servicio de corretaje. Pero veamos un supuesto que donde tu vives no se requiere licencia y por azares del destino alguien confía en ti para que vendas su inmueble. ¿Cómo lo vas a promocionar? Si tu idea es solo ponerle una lona que diga se vende y tu teléfono, y tal vez publicarla en tus redes sociales; puede ser que cuentes con suerte pero va a ser muy difícil que logres esa venta.

En este caso se requiere invertir en publicidad, un ejemplo es lo que yo hago con las propiedades que me confían mis clientes para que las ponga en venta es que primero hago el cálculo de cuánto será mi comisión si logro vender la propiedad, por ejemplo una casa de $1,000,000.00 me dejará una comisión de $50,000 si tengo un 5% en el contrato. Lo que hago es invertir de inmediato un 10% del valor de la comisión que me ganaré sí logró la venta, entonces de entrada invierto $5,000.00 en publicidad de esa propiedad, lo que me obliga a venderla rápido para recuperar mi inversión.

La propiedad donde he ganado la comisión más alta tuve que invertir antes de venderla la cantidad de $56,000.00 ya que la comisión era de $560,000.00 porque un inmueble así no se vende solo subiéndolo a las redes sociales o a algún portal inmobiliario, sino que se tienen que impulsar las publicaciones en esos medios metiendo dinero, algunos requieren anuncios especiales en la propiedad, folletos, anuncios en la zona, anuncios en revistas especializadas o en espectaculares.

Así que en este punto puede ser que si puedas entrar sin dinero pero para que realmente ganes dinero tienes que invertir primero en ti, es decir en cursos y certificaciones para que puedas brindar una excelente asesoría a tus clientes y después invertir en publicidad para las propiedades que estás promoviendo.

Para concluir con este artículo me gustaría responder a la pregunta inicial diciendo que es una verdad a medias y un mito a medias, pero para mi se inclina mucho más la balanza hacía el mito. Me gustaría saber tu opinión y leerla en los comentarios en la parte de abajo.

Si requieres una asesoría personalizada mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com el costo es muy bajo.

Gabriel Ortiz G.

Agente Inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com